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來源:天投網  作者:投資達人  時間:2019-08-01 10:08:02  瀏覽:137

什么是委貸

一直以來,房地產行業的融資方式主要分為銀行開發貸融資、股權融資、企業信用債券融資、非標融資、海外債融資。其中,委貸就屬于非標融資里面的常用套路。所謂“非標融資”。而“非標”,就是非標準的,對應于公開上市發行的債券屬于“標準融資”,“非標融資”就是不公開發行,小范圍內發行的債券融資。

根據中國人民銀行《貸款通則》里面說的,委托貸款是由政府部門、企事業單位、個人等提供委托資金,由金融機構(受托人)根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。受托金融機構只負責代為發放,監督使用并協助收回,從中只收取手續費,不承擔任何形式的貸款風險。在委托貸款中,涉及的委托貸款利率是由委托雙方自行商定,最高不能超過人民銀行規定的同期貸款利率和上浮幅度。

說得再直白一點,委貸就是個人、企業之間的資金拆借,委托銀行這樣的金融機構,把資金順利的借給借款人。在這里,銀行只是承擔一個中介的角色,不承擔任何風險,只收取一定比例的通道費用。

委貸的意義

在法律上來說,沒有金融牌照的非金融企業,互相之間借貸是不受法律保護的。依據是最高人民法院1996年頒布的《關于企業借貸合同借款方逾期不歸還借款應知如何處理問題的批復》中說:“企業借貸合同違反有關金融法規,屬于無效合同。”換句話說,在以前兩個非金融企業之間的借貸,不受法律保護,借出去的錢可能就是“白給”。

直到這兩年,民間借貸爆雷事件頻發,特別是此前溫州這類民間資本發達的地方,大家幾乎都是互相借錢周轉,爆起雷來那更是不得了。為了處理大量的民間借貸糾紛,最高法后來又頒布了新規,認定借款合同有效。

雖然,目前法律上已經開始保護非金企業間的借貸合同,但是在實操中,一旦借款方出現逾期,貸款方的權益依然會受到較大的侵害。能夠追回本金就已經不錯了,還想要利息?不存在的,大多數時候,那些爆雷了的民間借貸,利息基本是追不回了,能拿回本金已經是祖宗保佑了。在能拿回本金的情況下,依然相當于“白給”對方資金,自己一分未賺(利息就是賺的錢)。

這個時候,銀行的作用就體現了。因為銀行可以幫助委托人做風險控制,借款人的押品可以交給銀行抵押,一旦爆雷就由銀行處置,處置后的資金還給委托人。而銀行作為一個中間人,只收取一點點的通道手續費。委托人通過銀行,可以把自己的資金風險降低,安全性有了保障。而銀行,同樣只承擔一個牽線搭橋的作用,收取一點點“茶水費”,增加自身業務收入。借款人,可以順利拿到自己迫切需要的資金。可以說,委貸是三全其美,各取所需。

對房企來說委貸的優勢

對于房企來說,委貸曾經是賊便宜、賊好用的一種融資手段。通常來說,委托人的資金利息普遍會低于銀行同期利息,特別是那些手上有大量富余資金的企業(比如險資、國企、事業單位),沒地方投資,放進銀行吃存款利息顯然劃不來,急于尋找相對安全、收益高的投資渠道是他們的迫切訴求。所以他們的貸款利息較低,普遍年化在6%~10%左右,深受房地產企業的喜愛。

而另一方面,委貸對于借款人的資金用途,實際上沒有明確的限制,只要按期還利息和本金就可以了。借款人可以自由支配和使用這筆資金,甚至可以把委貸當做一個資金池使用,搭配銀行授信,可以不斷在資金池里面,利用母公司和子公司間互相拆借滾動,把資金池越滾越大。

最后,委貸可以說是最簡單、粗暴的一種貸款形式,審批流程不復雜,條件要求簡單,只需要有相應的抵押物就可以了。相比于開發貸的“432”取得開發四證、自有資金投入30%、房地產開發二級資質的嚴格條件,而且即使達到了這些條件,還要受到銀行開發貸放款速度、放款額度的限制,就非常麻煩。委貸就沒有這些,放款速度快,效率奇高。

正是由于委貸擁有這些優勢,即使當前國家對于房地產資金的監管越來越嚴,條件越來約苛刻,資金成本越來越高(現在委貸基本都要15%以上的年化利息)。但是為了滿足房企自身擴張規模的需要,房企們仍然樂意去借這樣的資金。

委貸在房地產開發實際中的運用

由于委貸資金的主要來源是委托人,而不是銀行類的金融機構,委托人與借款人也不存在關聯關系。所以事實上,市場上大量的影子銀行就把委貸當作其資金輸出的重要通道。像市場上常見的信托、基金、銀行理財、民間借貸等,都屬于影子銀行。

實際中最常用的操作方式是信托貸款。信托公司就是受托人,屬于中間方,信托公司發起一項針對房地產項目的資管計劃,發到市場上給有實力的企業和個人購買。那些購買了資管計劃項目的買家就是委托人,委托信托公司進行風險控制,保證自己的投資安全。信托公司再根據委托人的委托,相應的控制貸款人的項目,保證資金安全。

除了信托以外,銀行也可以通過理財產品來進行委貸的發放。銀行通過發放一款針對某房地產項目的理財產品,讓市場上的投資人購買,當募集夠足夠的資金之后,就以委貸的形式發放給房企。銀行理財委貸的優勢是,銀行的公信力強,網點多,能短時間內募集各種社會上的閑散資金,積少成多,從而完成委貸的發放。

還有房地產開發中,由于房企的規模較小,資質評級較低,沒辦法融到相對便宜的錢,這個時候一家資質評級賊高的國有企業,一直是該房企的重要合作伙伴。這個時候,銀行拉著房企找到該國企,給其放出一筆貸款,要求國企把資金通過業務方式洗一輪再轉借給該房企。

某房企老板朋友多,能量大,能夠號召大量的小老板投資他的項目。小老板們也紛紛看好這個項目,這個時候紛紛出資成立私募股權基金。把錢湊到一起,找到銀行,要求把資金放給某房企。這種民間借貸也是用委貸的形式放出的。

委貸的風險

通常來說,委貸由于不管貸款方后續的資金用途,可以由借款方自由支配使用,所以是存在很大風險的。主要的風險點就是,開發商挪用資金,從委貸的A項目,挪去了B項目。最后B項目爆雷,穿透到A項目來,銀行的風控即使能做好A項目,但卻不能抵擋資金穿透,從而導致AB兩個項目一起爆雷。

另一個風險就是,由于房地產開發的利息高,資本的逐利性會導致大量的熱錢流入房地產,推高地價和房價,導致樓市過熱,水分過大。這種情況會導致,金融的系統性風險。

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